Déterminer le juste prix d'une maison ou d'un appartement à vendre pour en assurer la vente rapide sans pour autant brader le bien... Tel est le secret d'une bonne estimation immobilière. Comment procéder et sur quels critères se baser pour évaluer correctement un bien ?
Le prix de revient du bien, la base de toute estimation
Avant de vendre son appartement il convient d'abord en calculer le prix de revient. Ce dernier servira de base de calcul pour votre estimation. Le prix de revient comprend le prix d'acquisition du logement auquel viennent s'ajouter vos éventuels travaux de rénovation et divers autres frais ou aménagements réalisés par la suite (piscine, véranda...). Ce montant sera ensuite affiné et estimé au plus près de la valeur réelle du bien qui dépend de multiples facteurs.
Affiner le prix d'un bien immobilier : les critères à prendre en compte
Différents critères vont ainsi venir affiner en majorant ou minorant votre prix de base. Il s'agit notamment de :
L'adresse et l'emplacement
Certaines villes ou communes sont mieux cotées que d'autres. De même l'emplacement est un critère déterminant sur le prix. Bien estimer un bien revient à mesurer l'impact du quartier, de la proximité des services et des structures scolaires ou autres, de la desserte en transports, de l'animation d'un centre-ville, du calme et du cadre de vie d'une commune à proximité d'une grande ville... Cela peut être aussi une vue sur la mer, un panorama unique sur les montagnes. Certains critères comme la proximité d'un bassin d'emploi ou d'une faculté sont susceptibles de générer une forte demande locative qui va représenter un intérêt majeur pour une personne cherchant à acheter pour louer.
L'âge de la construction et l'état général du bien
L'âge d'une maison ou d'un appartement revêt une grande importance. Un bien immobilier se dégrade au fil du temps à moins qu'il n'ait été parfaitement entretenu. Lors de l'estimation il faut tenir compte de la structure globale du bâti et des matériaux utilisés pour la construction, de l'état de la toiture, de l'isolation, du système électrique. Il peut être utile de faire réaliser quelques travaux avant de vendre. De même procéder à un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) et l'améliorer peut faire augmenter la valeur de votre bien. En règle générale le prix d'une maison ou d'un appartement à rénover sera toujours inférieur à celui du même bien refait à neuf.
La superficie du logement
Il faut savoir que le prix au mètre carré d'un bien immobilier diminue au fur et à mesure que sa surface augmente. A titre d'exemple le prix au mètre carré d'un studio est souvent plus cher que celui d'un appartement trois pièces dans le même immeuble. Il ne faut donc pas uniquement se référer au prix moyen au mètre carré dans un quartier spécifique. Le nombre de pièces et leur distribution comptent aussi dans l'estimation. Il est moins facile de vendre un appartement de 75 m2 avec une seule chambre qu'une même surface avec deux chambres même petites. Attention également aux espaces perdus (comme un grand couloir) qui font perdre de la valeur au bien.
Les équipements et les prestations
De nombreux éléments sont en mesure de rendre un bien plus attractif qu'un autre. Outre les caractéristiques de base évoquées ci-dessus, les équipements et les prestations jouent un rôle prépondérant dans la détermination de la valeur d'un bien. Pour un appartement, notamment en plein centre-ville, on parlera de la présence ou pas d'un ascenseur, d'un balcon, d'une terrasse, d'une vue dégagée, d'un garage, d'une place de stationnement, d'un système d'entrée sécurisé... De même qu'une piscine, une cuisine aménagée, l'existence de plusieurs salles de bains ou toilettes ainsi que l'absence de vis-à-vis, constitueront un "plus" pour vendre sa maison. Enfin, un bien justifiant d'un bon classement "Energie" ou raccordé à la Fibre sera aussi plus attractif.
Ne pas sous-évaluer ou sur-évaluer un bien immobilier : Une règle d'or
Les personnes en quête d'un appartement ou d'une maison sont souvent parfaitement informées des prix du marché immobilier sur le secteur recherché. Internet leur permet de consulter des milliers d'annonces et de comparer les prix des biens entre-eux. Ils sont également en mesure de connaître la valeur du mètre carré dans une commune. Un bien proposé 5 à 10 % au-dessus du prix du marché refroidira vite les potentiels acquéreurs.
Le constat est le même pour un bien sous-évalué. Lorsqu'un appartement ou une maison est estimé bien moins que la valeur du marché cela signifie souvent que de nombreux travaux sont à prévoir ou que le vendeur est pressé de vendre. Autant de bonnes raisons qui peuvent pousser l'acquéreur à faire baisser le prix.
Confier l'estimation de votre appartement ou de votre maison à une agence immobilière vous garantit de bénéficier d'une estimation fiable et, grâce à cela, de réaliser une transaction dans les meilleurs délais.